Compradores extranjeros en Madrid: compran menos, pagan más

62.327. Es el número de viviendas que compraron extranjeros en España en el primer semestre de 2026, según los datos del Notariado: un 13 % menos que un año antes y el mayor retroceso desde la primera mitad de 2020. En la Comunidad de Madrid, la caída fue del 19,7 %.

Leído así, el titular invita a pensar que el comprador internacional se está yendo. Pero la misma estadística recoge otro dato que apunta en otra dirección: el precio medio que pagan los extranjeros en Madrid ha subido un 15,4 %. Menos operaciones, a precios más altos. Si tienes una vivienda en Madrid y estás pensando en venderla, esa combinación importa más que el titular.

Qué dicen los datos del Notariado

Los datos, publicados el 15 de octubre y referidos a vivienda libre del primer semestre de 2026 frente al mismo periodo de 2025, dibujan este panorama en el conjunto de España:

• Compras de extranjeros: 62.327, un 13 % menos. Su cuota sobre el total baja al 18,3 %, frente al 19,2 % de 2025 y el 20,3 % de 2024.
• No residentes: 22.940 compras, un 18 % menos, su nivel más bajo desde 2021.
• Residentes extranjeros: 39.387 compras, un 9,7 % menos.
• Precio medio pagado por extranjeros: 2.644 €/m², un 9,4 % más. Los no residentes pagan 3.493 €/m² y los residentes extranjeros, 2.102 €/m². Los compradores españoles, 1.971 €/m².

Dos de cada tres compras de extranjeros las hacen personas que ya residen en España. Es un detalle que se pierde en el titular y que cambia la lectura.

Madrid: menos operaciones, más precio

La Comunidad de Madrid figura entre las regiones con mayor descenso del volumen de compras de extranjeros (-19,7 %), solo por detrás de Cantabria y Canarias. Y, a la vez, entre las que más sube el precio medio que pagan (+15,4 %).

Tampoco conviene imaginar que Madrid vive de la compra extranjera de no residentes. Según los datos publicados, la mayor parte de esas compras se concentra en la Comunidad Valenciana (40,3 %) y en Andalucía (25,3 %). En Madrid, el peso lo tiene el extranjero que vive aquí: unas 3.900 compras de residentes extranjeros, cerca del 10 % de las de ese colectivo en toda España, frente a apenas un 1,5 % de las de no residentes.

Un precio medio más alto no significa que tu piso valga más

Aquí es donde más cuidado hay que tener. Que el precio medio que pagan los extranjeros suba un 15,4 % no quiere decir que una vivienda concreta valga un 15 % más. Ese promedio depende de qué se compra. Si caen sobre todo las operaciones de vivienda más ajustada y aguantan las de producto de más valor, el promedio sube aunque ningún piso individual se haya encarecido en esa proporción.

Además, es un dato de toda la Comunidad de Madrid, no de un barrio ni de una calle. Para saber cuánto vale tu vivienda hay que mirar operaciones comparables de tu zona y de tu tipología, no una media regional.

Quién compra: no es el perfil que se suele imaginar

Las cinco nacionalidades con más compras en España son Marruecos, Reino Unido, Italia, Rumanía y Alemania, que suman el 34,6 % del total. No es el inversor de gran patrimonio que muchos tienen en mente cuando oyen hablar de comprador extranjero.

Hay un matiz interesante para quien siguió nuestro análisis sobre los estadounidenses y Madrid. Los compradores de Estados Unidos son los que más pagan por metro cuadrado (3.948 €/m² de media), pero sus compras en el conjunto del país bajaron un 22 % en el semestre. El dato nacional no desglosa cuántos de esos compradores eligieron Madrid, así que no se puede concluir nada específico sobre la capital. Lo que sí muestra es que el interés por España no se traduce automáticamente en más operaciones.

Qué significa si vas a vender

Sin entrar en recetas, estos datos sugieren varias ideas prácticas:

1. No fijes el precio pensando en un comprador extranjero que quizá no llegue. La demanda que sostiene el mercado madrileño sigue siendo, en su mayoría, la de compradores residentes. Un piso de gama media se vende al comprador que vive aquí.
2. La demanda internacional es más selectiva. Si la compra extranjera cae en volumen pero sube en precio, quien compra elige con más criterio. Presentación, documentación en regla y un precio defendible con comparables pesan más cuando el comprador tiene opciones.
3. Si tu vivienda encaja en el segmento que atrae a ese comprador, vale la pena una estrategia de difusión que lo tenga en cuenta. Si no encaja, no te dejes arrastrar por la narrativa del comprador de fuera.
4. No te guíes por el titular. Una caída del 19,7 % en un indicador no equivale a una caída de precios. En 2026, el precio medio de la vivienda sigue subiendo mientras se venden menos casas, como ya comentamos en Se venden menos casas, pero cuestan más que nunca.

Si quieres profundizar en cómo influye este comprador en la zona prime, puedes leer también Compradores extranjeros: el motor silencioso del lujo en Madrid.

Lo que estos datos no dicen

• Son datos de un semestre; no permiten anticipar el segundo.
• Agrupan toda la Comunidad de Madrid, sin distinguir entre la capital y los municipios, ni entre barrios.
• Se refieren a número de operaciones y precio medio, no a la evolución del precio de una vivienda concreta.
• Las cifras proceden del Centro de Información Estadística del Notariado; si necesitas el dato exacto para una decisión, conviene consultarlo en el Portal Estadístico del Notariado.

En resumen

Los extranjeros compran menos en Madrid, pero los que compran pagan más. Es una señal de un comprador más selectivo, no de un mercado que se apaga. Para un propietario, la conclusión es práctica: el precio de venta se construye con comparables de su zona y con una estrategia ajustada al comprador real de su tipo de vivienda, no con el titular de la semana.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Cada operación tiene circunstancias propias: consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

¿Tienes un inmueble en Madrid y quieres saber cuánto vale hoy? Contacta con Yolanda González, especialista en el mercado inmobiliario de Madrid. 📞 (+34) 609 623 184 · yolanda.gonzalez@tjv.huspy.io · teamjaviervillalba.com

Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.