Jubilado con piso en Madrid: quedarte, vender o compartir

En 2026 se están firmando en España casi el doble de ventas de nuda propiedad que el año pasado, según los registradores. Y esta misma semana el Ayuntamiento de Madrid ha adjudicado suelo para 95 viviendas colaborativas para mayores en Sanchinarro y Ciudad Lineal. Las dos noticias responden a la misma pregunta, que cada vez me hacen más familias: qué hacer con la casa cuando los hijos ya no viven en ella y la pensión se queda corta.

No hay una respuesta única. Hay tres caminos con lógicas muy distintas: quedarse y sacar dinero de la vivienda, venderla entera para cambiar a algo más pequeño o venderla para entrar en un proyecto de convivencia. Cada uno libera una cantidad distinta de dinero, tiene una fiscalidad propia y cambia por completo lo que heredarán los hijos. Conviene verlos juntos antes de elegir.

Por qué la vivienda es el gran ahorro de los mayores en Madrid

Según el Banco de España, la riqueza inmobiliaria de los hogares equivale a unas 7,5 veces su renta bruta disponible, y en torno al 90 % de los mayores de 65 años tiene vivienda en propiedad. En Madrid capital viven más de 700.000 personas mayores de 65 años y, según el Ayuntamiento, unas 180.000 viven solas.

Muchas de ellas tienen pisos grandes, comprados hace décadas y revalorizados con fuerza, mientras sus ingresos dependen de una pensión. Como contamos en el artículo sobre los pisos grandes de Madrid y la generación que ya no los necesita, ese desajuste entre la casa y la vida que se lleva en ella es cada vez más frecuente. La pregunta ya no es si la vivienda tiene valor, sino cómo convertir una parte de ese valor en tranquilidad sin cometer errores.

Opción 1: quedarte en casa y vender la nuda propiedad

Vender la nuda propiedad significa vender la casa conservando el usufructo vitalicio: sigues viviendo en ella el resto de tu vida y el comprador solo la ocupará cuando el usufructo se extinga.

Es la opción que más crece. Según el Colegio de Registradores, las operaciones aumentan a un ritmo del 86 % en 2026, cuando hasta 2023 crecían menos del 10 % anual. En 2024 se registraron 1.817 en toda España, 288 de ellas en la Comunidad de Madrid. El importe medio ronda los 249.000 euros.

Cuánto cobras de verdad

Aquí está el punto que casi nadie explica. Hay dos valores distintos:

• El valor fiscal. Para los impuestos, el usufructo vitalicio se valora restando la edad del usufructuario a 89, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor total. A los 75 años, el usufructo vale el 14 % y la nuda propiedad, el 86 %.
• El precio de mercado. Lo que paga un comprador real suele estar entre el 50 % y el 70 % del valor de la vivienda. El comprador adelanta hoy el dinero, no puede usar la casa durante años y no sabe cuántos. Dentro de ese rango, cuanto mayor es quien vende, más se acerca al tramo alto.

Con un piso de 500.000 euros y una propietaria de 75 años, Hacienda «ve» una nuda propiedad de 430.000 euros, pero lo razonable es esperar ofertas bastante por debajo, en el entorno de los 250.000 a 350.000 euros. Confundir los dos valores es el error más común y el que más frustración genera.

Qué sigues pagando

Por regla general, el Código Civil atribuye al usufructuario las reparaciones ordinarias y los tributos que gravan el uso de la vivienda, como el IBI, y al nudo propietario las reparaciones extraordinarias. Los gastos de comunidad y las derramas pueden pactarse: conviene dejarlo por escrito en la escritura para evitar conflictos.

Opción 2: vender la casa entera y cambiar a otra más pequeña

Es la opción que más dinero libera, porque se vende el pleno dominio al precio de mercado, sin el descuento de la nuda propiedad. Con ese dinero se puede comprar una vivienda más pequeña, mejor adaptada o mejor situada, y conservar la diferencia como ahorro.

Tiene dos costes que no siempre se valoran. El primero, la mudanza en sí: dejar el barrio, los vecinos y la casa de toda la vida no es una decisión solo económica. El segundo, el de compra de la nueva vivienda: impuestos, notaría y, en su caso, reforma. En la práctica, a veces el ahorro que queda es menor de lo esperado si el cambio no está bien planteado desde el principio.

Bien hecho, en cambio, es el camino más limpio: sin terceros con derechos sobre la casa y con el dinero disponible desde el primer día.

Opción 3: vender y entrar en un cohousing senior

El cohousing senior combina viviendas independientes con espacios y servicios compartidos, gestionados por los propios residentes. En Madrid suele organizarse como cooperativa en cesión de uso: el edificio es de la cooperativa y cada socio tiene derecho a usar su vivienda a cambio de una aportación inicial y una cuota mensual.

El Ayuntamiento de Madrid acaba de adjudicar dos parcelas municipales, en concesión durante 75 años, para dos proyectos de este tipo:

• Sanchinarro (Hortaleza): 55 viviendas en una parcela de 4.300 m² en la calle de Isabel Clara Eugenia.
• Ciudad Lineal: 40 viviendas en una parcela de 4.387 m² en la calle de Llanos de Escudero.

Serán apartamentos con cocina, baño adaptado y espacio exterior privado, con al menos la mitad adaptados a movilidad reducida, zonas comunes y calificación energética A.

En cuanto al coste, según datos del sector la aportación inicial en estos proyectos se mueve habitualmente entre 50.000 y 150.000 euros, con cuotas de entre 600 y 1.200 euros al mes, según la ubicación y los servicios. Cuando la cooperativa no tiene que pagar el suelo, como en las parcelas municipales, la aportación tiende a ser menor. Las condiciones concretas de estos dos proyectos aún no se han hecho públicas.

Para muchos socios, la vivienda que dejan es la que financia la entrada. Por eso esta opción es, en realidad, una variante de la anterior: vender el piso y destinar una parte del dinero a la cooperativa.

Qué pasa con la herencia de los hijos

Es la pregunta que suele aparecer en la mesa familiar, y conviene plantearla abiertamente:

• Si vendes la nuda propiedad, la casa ya no formará parte de la herencia. Los hijos heredarán lo que quede del dinero cobrado. Existe la posibilidad de que el comprador sea un hijo, pero el precio debe ser de mercado y la operación necesita asesoramiento fiscal específico.
• Si vendes la casa entera, los hijos heredarán la nueva vivienda, si la hay, y el ahorro restante.
• Si entras en un cohousing, lo que se hereda depende de los estatutos de la cooperativa: en muchos casos, el derecho de uso o la devolución de la aportación, con derecho preferente de la cooperativa. Hay que leerlos antes de firmar.

Como explicamos al hablar de las herencias entre hermanos, cuando la decisión se toma en vida y en familia, después se evitan muchos conflictos.

Lo que dice Hacienda: la exención para mayores de 65

Hay una buena noticia común a las tres opciones. Según la Agencia Tributaria, los mayores de 65 años no tributan en el IRPF por la ganancia obtenida al transmitir su vivienda habitual. Y lo que es más relevante aquí: la exención incluye expresamente la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual con reserva del usufructo vitalicio. La vivienda debe ser habitual en el momento de la venta o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores.

Lo que sí se paga es la plusvalía municipal, que recae sobre quien vende. Como vimos en el artículo sobre la plusvalía municipal en 2026, conviene calcularla antes de fijar el precio, porque puede restar una cantidad significativa al dinero que llega de verdad a tu cuenta.

Qué significa si te lo estás planteando

Mi recomendación es no empezar por el producto, sino por la necesidad:

• Si quieres quedarte en tu casa y necesitas un complemento, la nuda propiedad es la vía natural. La hipoteca inversa también existe, pero sigue siendo minoritaria: según los registradores, su importe medio ronda el 30 % del valor de tasación.
• Si la casa ya te pesa (escaleras, metros que no usas, gastos), vender y cambiar suele liberar más dinero y más calidad de vida.
• Si lo que más te preocupa es la soledad o la ayuda en el día a día, el cohousing tiene sentido, pero entra en juego también la convivencia, y conviene conocer el proyecto y a los futuros vecinos antes de dar el paso.

En los tres casos, el punto de partida es el mismo: saber cuánto vale hoy la vivienda, con comparables reales de tu zona. Sin ese dato, cualquier oferta de nuda propiedad o cualquier plan de cambio se negocia a ciegas.

Lo que estos datos no dicen

• El crecimiento de la nuda propiedad parte de cifras bajas. Un 86 % más sigue siendo un mercado pequeño: unos pocos miles de operaciones al año en toda España.
• El rango del 50 % al 70 % es orientativo. Cada operación depende de la edad, el estado de la vivienda, la zona y el comprador.
• Las cifras del cohousing son de mercado, no oficiales. Las condiciones de los proyectos de Hortaleza y Ciudad Lineal todavía no se conocen.
• La fiscalidad no se agota en la exención. Requisitos, plusvalía y, en su caso, operaciones entre familiares necesitan revisión profesional.

En resumen

Un propietario mayor en Madrid tiene hoy tres caminos para que su casa trabaje para él: venderla en nuda propiedad y quedarse, venderla entera para cambiar a algo más adecuado o venderla para entrar en un cohousing como los que el Ayuntamiento acaba de adjudicar en Sanchinarro y Ciudad Lineal. Los tres pueden aprovechar la exención del IRPF para mayores de 65, pero liberan cantidades muy distintas y cambian por completo la herencia. La mejor decisión es la que se toma con el valor real de la vivienda sobre la mesa y con la familia informada.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. La fiscalidad depende de las circunstancias de cada persona y las condiciones de los proyectos de cohousing aún no son públicas: consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.