Madrid ya tiene 24 activos trofeo de más de 10 millones

Hace seis o siete años, una vivienda de un millón de euros era de lujo. Hoy, en Madrid, esa cifra ya no merece tal apellido: el mercado ha subido tanto que el lujo empieza, según el consenso del sector, en torno a los dos millones. Y por encima, en la cúspide, han aparecido 24 viviendas de obra nueva de más de 10 millones de euros.

Se llaman activos trofeo y son el mejor termómetro de hacia dónde se mueve el valor en la capital. Aunque no vendas un piso de 10 millones, lo que está pasando ahí arriba explica por qué tu vivienda vale lo que vale.

Qué es un activo trofeo

Según el último informe del mercado de lujo de la capital, esas 24 viviendas de más de 10 millones representan ya el 14% de toda la oferta de lujo de obra nueva de Madrid. Se concentran sobre todo en el barrio de Salamanca (17 unidades), con un ticket medio de 12,85 millones de euros y 22.453 euros por metro cuadrado de media. Cotizan un 30% por encima del ultra high-end, hasta ahora la categoría más alta del superlujo.

El lujo también tiene clases

El informe divide la oferta de obra nueva por encima de dos millones en cuatro categorías:

• Premium (de 2 a 3,5 millones): 69 viviendas, el 39% de la oferta, con un precio medio de 2,62 millones (14.039 €/m²).
• High-end (de 3,5 a 5 millones): 35 unidades, el 20%, con 4,07 millones de media (16.494 €/m²).
• Ultra high-end (de 5 a 10 millones): 48 viviendas, el 27%, con 6,88 millones (17.239 €/m²).
• Activos trofeo (más de 10 millones): 24 unidades, con 12,85 millones de media (22.453 €/m²).

Salamanca sigue mandando, pero el lujo se expande

Salamanca concentra 17 de los proyectos en marcha, casi la mitad de la oferta. Pero Centro-Justicia es la zona que más crece: pasa de 3 a 8 promociones, y junto a Chamartín-El Viso ya agrupa cerca del 40% de la oferta. El lujo madrileño ha desbordado sus barrios históricos.

Qué significa esto para un propietario normal

• El valor ya no depende solo del barrio, sino de la microubicación: la calle, el edificio, la orientación, las vistas. A pocos metros de distancia puede haber diferencias muy relevantes de precio.
• La escasez de producto excepcional revaloriza lo bien ubicado, en todos los tramos de precio.
• Las previsiones apuntan a que los desarrollos más exclusivos podrían rondar los 30.000 €/m² de media hacia 2030. La distancia entre lo singular y lo estándar no hará más que crecer.
• Si tu vivienda está en una zona prime o en su periferia inmediata, ese tirón del lujo también la empuja: la escasez de producto excepcional desborda demanda hacia los tramos inmediatamente inferiores.

Las residencias de marca y lo que viene

El boom tiene un segundo motor: las branded residences, viviendas gestionadas por marcas hoteleras o de lujo. Madrid suma 52 unidades terminadas, 103 en comercialización y otras 30 en proyecto, hasta 185 residencias identificadas. El comprador internacional ya no busca solo un piso: busca servicio, privacidad y una marca que respalde el valor a largo plazo.

Las previsiones del sector apuntan a que, hacia 2030, los desarrollos más exclusivos podrían rondar los 30.000 euros por metro cuadrado de media, con operaciones puntuales por encima de los 40.000 en proyectos excepcionales. La diferencia entre la obra nueva y la segunda mano de alta gama, mientras tanto, se movería en torno al 10%. Dicho de otro modo: lo singular seguirá distanciándose de lo estándar, y eso se notará también en la vivienda usada bien ubicada.

Lo que estos datos no dicen La segunda mano de alta gama cotiza por debajo, y cada edificio es un mundo. El dato sirve como dirección del mercado, no como tasación de un piso concreto. La buena noticia es que, en un mercado con clases, una ubicación sólida vale más que nunca, sea cual sea el precio de tu piso.

En resumen

El lujo de Madrid se ha profesionalizado y partido en categorías, y en su cúspide se paga una sobreprima por lo singular e irrepetible. Esa lógica —la microubicación manda y lo excepcional cotiza cada vez más alto— se replica, en distinta escala, en toda la ciudad. Para el propietario, la lección es clara: el valor de una vivienda depende cada vez menos del promedio y más de lo que la hace distinta.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las cifras de mercado cambian y cada operación tiene circunstancias propias: consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.