Alquiler de lujo en Madrid: el decreto acaba con el libre pacto

Hasta el 7 de octubre, alquilar un chalet de 400 m² en Pozuelo o un piso de 350 m² en el barrio de Salamanca era casi un contrato a medida: duración, renta y actualizaciones se pactaban libremente. Desde el 8 de octubre ya no. El Real Decreto-ley 29/2026 ha eliminado la excepción que dejaba fuera de las reglas generales del alquiler a las llamadas «viviendas suntuarias».

Afecta a pocas viviendas, pero a las de más valor de Madrid y su entorno, y a propietarios que en muchos casos no saben todavía que su contrato ha cambiado de régimen. Y añade una incógnita: el decreto aún tiene que ser convalidado, y la votación está prevista para el 12 de noviembre. Te explico qué ha cambiado, a quién afecta, qué sigue en el aire y qué conviene hacer mientras tanto.

Qué eran las viviendas suntuarias y qué ha cambiado

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dejaba fuera de su régimen general, en su artículo 4.2, dos tipos de alquiler de vivienda:

• Las viviendas de más de 300 m².
• Las que tenían una renta anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual. Con el salario mínimo vigente, ese umbral está en unos 94.017 euros al año, es decir, unos 7.835 euros al mes.

Esos contratos se regían por lo que pactaran las partes y, solo en lo no previsto, por la ley. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, suprime esa excepción. Según los juristas especializados, estos alquileres quedan, en principio, sometidos al régimen general de la LAU para la vivienda habitual: las partes pueden seguir pactando, pero dentro de las normas imperativas de la ley.

Qué supone el régimen general para un alquiler de lujo

En la práctica, el cambio lleva a estos contratos reglas que antes no tenían:

• Duración mínima y prórroga obligatoria. Si el inquilino lo desea, el contrato se prorroga hasta los cinco años si el propietario es una persona física, o siete si es una empresa. Antes, un alquiler de lujo podía firmarse por uno o dos años sin más.
• Límites a la actualización de la renta. La subida anual queda sujeta a los topes generales que fija la normativa, en lugar de la cláusula que se hubiera pactado.
• Gastos de gestión y formalización a cargo del propietario, como en cualquier alquiler de vivienda.
• Cláusulas nulas. Lo que contradiga las normas imperativas de la ley, por ejemplo una renuncia del inquilino a la prórroga, deja de tener efecto.

No cambia el mercado en el que compiten estas viviendas ni su precio de partida: la renta inicial sigue siendo libre. Lo que cambia es cuánto tiempo queda comprometida la vivienda y cuánto puede subir después.

Qué sigue en el aire

Aquí está la parte que conviene leer con atención:

• La convalidación. Al estar disueltas las Cortes por las elecciones del 29 de noviembre, decide la Diputación Permanente del Congreso, cuya votación está prevista para el 12 de noviembre. Por la aritmética de ese órgano, el Real Decreto-ley 29/2026 tiene opciones de salir adelante. El otro decreto, el 28/2026, el de la prórroga automática de los alquileres que entraría en vigor el 15 de noviembre, está en el aire: el PNV ha anunciado su voto en contra. Si un decreto no se convalida, deja de aplicarse.
• Los contratos ya firmados. El decreto incluye disposiciones transitorias, pero no está claro cómo afecta la supresión de la excepción a los contratos de lujo firmados antes del 8 de octubre. Los despachos coinciden en que hay que revisarlo contrato a contrato.
• La prórroga extraordinaria del segundo decreto. Según los despachos consultados por la prensa, no debería afectar a las viviendas suntuarias, pero tampoco está cerrado.

Como explicamos en Decreto de vivienda 29/2026: qué rige ya y qué falta, estos textos están produciendo efectos desde su publicación aunque la votación sea más adelante.

Qué significa si tienes una vivienda de lujo en alquiler

Si eres propietario de una vivienda de más de 300 m² o con una renta por encima del umbral, mi recomendación es separar tres situaciones:

• Si tu contrato es anterior al 8 de octubre, revísalo con un abogado: la duración, la cláusula de actualización y las posibles renuncias del inquilino. No des por hecho que todo sigue igual, ni tampoco que todo ha cambiado.
• Si vas a firmar un contrato nuevo, hazlo pensando que el régimen general te aplica. Calcula la rentabilidad con una duración de cinco o siete años y con la renta actualizada según los topes legales, no con la cláusula que habrías pactado antes.
• Si estás entre alquilar o vender, este cambio es un factor más en la decisión. Un alquiler de lujo con menos flexibilidad pierde parte de su atractivo para el propietario que quería poder recuperar o vender la vivienda en poco tiempo.

¿Vender en lugar de alquilar?

No es una decisión que deba tomarse por un decreto que aún puede decaer. Pero sí es buen momento para hacer números. El comprador de vivienda de alto valor en Madrid sigue activo: como contamos al analizar a los compradores extranjeros, hay menos operaciones, pero con importes cada vez más altos. Y el alquiler de lujo vive momentos de demanda intensa en fechas concretas, como vimos con el efecto de la Fórmula 1 en las rentas de lujo.

La comparación útil no es «alquilar o vender» en abstracto, sino qué rentabilidad neta da la vivienda alquilada con las nuevas reglas, frente a lo que se obtendría vendiéndola hoy y qué se haría con ese capital. Una vivienda singular necesita una valoración singular: en este segmento, la diferencia entre un precio bien defendido y uno improvisado se mide en decenas de miles de euros.

Lo que estos datos no dicen

• No sabemos cuántos contratos están afectados. El Gobierno no ha publicado cuántos alquileres superan estos umbrales.
• El umbral de renta se mueve. Depende del salario mínimo de cada año, así que una renta que hoy queda por debajo puede superarlo, o al revés.
• La convalidación no está garantizada. Hasta el 12 de noviembre, el escenario puede cambiar.
• La regla no fija precios. La renta inicial sigue siendo libre: lo que se limita es la duración y la evolución del contrato.

En resumen

Desde el 8 de octubre, los alquileres de viviendas de más de 300 m² o con renta superior a unos 7.835 euros al mes han dejado de ser de libre pacto y pasan, en principio, al régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos: más duración, actualizaciones limitadas y cláusulas que ya no valen. El decreto está en vigor, pero pendiente de una convalidación prevista para el 12 de noviembre, y el efecto sobre los contratos anteriores no está claro. Si tienes una vivienda de lujo en alquiler, o te planteas ponerla, revisa el contrato y haz números con las nuevas reglas antes de decidir.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación y su aplicación a los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 no está clara: consulta con un profesional antes de tomar decisiones.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.