Compraventas: por qué INE, registradores y notarios no coinciden

En julio, tres fuentes oficiales contaron las compraventas de vivienda en España y dieron tres cifras distintas. Según los notarios, cayeron un 11,1%. Según los registradores, un 7,7%. Según el INE, un 5,1%. Ninguna se equivoca: cada una cuenta algo diferente y en un momento distinto de la operación.

Importa porque estas cifras se convierten en titulares ("el mercado se hunde", "el mercado repunta") y los propietarios las usan para decidir cuándo y a qué precio vender. Esta semana lo ilustra bien: los registradores han publicado un repunte del 1,3% en agosto cuando casi todos los datos anteriores bajaban. Este artículo explica por qué las cifras difieren y cómo leerlas.

Una compraventa deja tres huellas

Cuando se compra o se vende una vivienda, el proceso pasa por varios momentos: se firman las arras, se firma la escritura ante notario y, después, se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cada institución cuenta uno de esos momentos:

• Notarios (Consejo General del Notariado): su estadística recoge las escrituras públicas firmadas. Es la primera huella.
• Registradores (Colegio de Registradores): su estadística registral recoge las operaciones inscritas. Publican un avance mensual con datos proyectados: el de agosto se calculó sobre el 94,8% de los registros analizados.
• INE (Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad): se elabora con datos de los registros de la propiedad, en virtud de un convenio con el Colegio de Registradores. Cuenta compraventas inscritas, procedentes de escrituras anteriores, y sus datos son provisionales hasta que se revisan.

Julio: tres cifras para el mismo mes

• Notarios: 65.395 compraventas de vivienda, un 11,1% menos que en julio de 2025. Es el séptimo mes seguido de descensos en su serie. El precio medio fue de 2.112 €/m², un 7,7% más.
• INE: 61.417 compraventas de vivienda inscritas, un 5,1% menos, con datos provisionales.
• Registradores: un 7,7% menos, la mayor caída interanual en más de dos años según su avance.

Las tres coinciden en la dirección, todas a la baja, pero no en la intensidad, que va del −5,1% al −11,1%. Nadie ha contado mal: han contado cosas distintas.

Agosto: el primer dato que cambia de signo

El avance de los registradores, publicado el 5 de octubre, recoge 48.674 compraventas de vivienda en agosto, un 1,3% más que un año antes. Es el segundo mes de 2026 con subida, junto a junio. Las hipotecas para vivienda subieron un 1,6%, hasta 33.649. En la Comunidad de Madrid, en cambio, las compraventas bajaron un 2,6%.

Los propios registradores recuerdan que agosto es un mes atípico y no hablan de cambio de tendencia. Notarios e INE todavía no han publicado su cifra de agosto, y cuando lo hagan, con sus propios métodos, podrían coincidir o no con este repunte.

Por qué importa el calendario

Una escritura firmada en julio puede inscribirse semanas después. Por eso una estadística de inscripciones refleja en parte lo que se firmó meses antes, y una de escrituras refleja lo firmado en ese mes. Es una lectura razonable de cómo funcionan las fuentes, no un dato de estas series, y conviene tenerla presente al comparar una con otra.

Cinco reglas para leer un titular de compraventas

1. Pregunta quién cuenta. No es lo mismo una escritura firmada que una inscripción registrada.
2. Pregunta qué mes mide. El mes en que se firmó y el mes en que se registró pueden ser distintos.
3. Distingue avance de dato definitivo. Los avances se proyectan y los datos provisionales se revisan.
4. Mira el ámbito. En julio, el INE recogió una caída del 11,3% en la Comunidad de Madrid frente al 5,1% de España. En agosto, los registradores recogen un −2,6% en Madrid frente a un +1,3% en el conjunto del país.
5. Mira la base de comparación. 2025 fue el año con más compraventas en 18 años según los notarios (752.661 viviendas, un 4,4% más), así que cualquier comparación interanual de 2026 mide contra un listón alto.

Qué significa si vas a vender

• Un titular no es una valoración. Con precios al alza (los notarios recogen un +7,7% en julio) y menos operaciones, la media nacional no dice qué pasa en tu calle.
• Un mes no es una tendencia. Ni julio ni agosto bastan para decidir cuándo vender.
• Pide operaciones cerradas en tu zona de los últimos meses, con el tiempo que tardaron y la distancia entre el precio de anuncio y el de cierre.
• Lee cada dato con su contexto. En Sierra de Madrid: suben los precios, pero caen las compraventas vimos cómo precio y número de operaciones pueden moverse en direcciones opuestas.

En resumen

Notarios, registradores e INE no cuentan lo mismo, y por eso no coinciden. El repunte de agosto de los registradores es un dato relevante, pero provisional y de una sola fuente, y los propios registradores no lo interpretan como cambio de tendencia. Para vender bien, importan menos los titulares nacionales que los cierres reales de tu zona.

Este contenido se basa en datos del Consejo General del Notariado (julio de 2026), del INE (julio de 2026, datos provisionales) y del avance de la Estadística Registral del Colegio de Registradores (julio y agosto de 2026). Las cifras pueden revisarse. Para valorar un inmueble concreto, conviene un análisis específico.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.