Vender una vivienda heredada
De la herencia a la venta: los trámites en orden, los plazos que no conviene perder, los impuestos en Madrid y cómo decidir cuando hay varios herederos.
Antes de empezar
Heredar una vivienda suele llegar en uno de los momentos más difíciles de la vida. Y, sin embargo, exige tomar decisiones y cumplir plazos cuando menos ganas hay de hacerlo.
Aquí tienes, en orden y con claridad, qué hay que hacer desde que se recibe la herencia hasta que se vende la vivienda. Como Perito Judicial Inmobiliario valoro viviendas heredadas a menudo, y acompaño a familias en este proceso desde 2014.
Resumen de mi guía Vender una vivienda heredada, con todo el detalle y descargable en PDF.
De la herencia a la venta, paso a paso
Antes de vender, la vivienda tiene que pasar a nombre de los herederos. Este es el recorrido habitual:
- 01
Certificados
Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades, para saber si hay testamento.
- 02
Testamento o declaración de herederos
Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
- 03
Inventario y valoración
Qué bienes y deudas forman la herencia y cuánto vale cada uno, empezando por la vivienda.
- 04
Aceptación y adjudicación
Escritura ante notario en la que los herederos aceptan la herencia y se reparten los bienes.
- 05
Impuestos
Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal, cada uno en su plazo.
- 06
Registro de la Propiedad
Inscripción de la vivienda a nombre de los herederos.
- 07
Venta
Con la vivienda a su nombre y los impuestos pagados, ya se puede vender con normalidad.
«Una vivienda heredada se vende bien cuando la herencia se ha resuelto bien.»
Los plazos que no hay que perder
Los plazos empiezan a contar desde el fallecimiento, no desde que se firma la herencia:
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (Comunidad de Madrid) | 6 meses. Prorrogable otros 6 si se pide dentro de los 5 primeros meses |
| Plusvalía municipal (ayuntamiento) | 6 meses. Prorrogable hasta un año si se solicita dentro del plazo inicial |
| Certificado de últimas voluntades | Se puede pedir pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento |
| Inscripción en el Registro | Sin plazo legal, pero es necesaria en la práctica para vender |
Presentar fuera de plazo supone recargos e intereses y, en algunos casos, puede complicar la aplicación de beneficios fiscales. Si la herencia se va a alargar, lo prudente es pedir las prórrogas a tiempo.
«En una herencia, el calendario no espera a que la familia esté preparada.»
El Impuesto de Sucesiones en Madrid
Cada heredero paga por lo que recibe. La Comunidad de Madrid aplica bonificaciones muy importantes según el parentesco:
| Heredero | Bonificación en la cuota |
|---|---|
| Hijos y descendientes, cónyuge y padres o ascendientes | 99 % |
| Hermanos, sobrinos y tíos (fallecimientos desde el 1 de julio de 2025) | 50 % |
| Otros parientes y personas sin parentesco | Sin bonificación |
Además, si la vivienda era la residencia habitual del fallecido, sus familiares directos pueden aplicar una reducción del 95 % de su valor, con un límite de unos 123.000 € por heredero.
Atención si piensas vender: esa reducción exige mantener la vivienda durante 5 años. Si se vende antes, se pierde y hay que pagar la diferencia. Conviene calcularlo antes de decidir cuándo vender.
«En Madrid, la mayoría de hijos y cónyuges pagan muy poco por heredar. Lo importante es no perder ese beneficio por un error de calendario.»
El valor que declaras importa
En la herencia hay que declarar el valor real de la vivienda. Hacienda toma como referencia mínima el valor de referencia del Catastro, pero ese valor no siempre coincide con el de mercado.
Si declaras un valor bajo
- Pagas algo menos en la herencia, aunque con la bonificación del 99 % la diferencia suele ser pequeña
- Al vender, la ganancia será mayor
- Y pagarás más IRPF en la venta
Si declaras el valor real
- El impuesto de la herencia apenas cambia en Madrid
- Al vender, la ganancia será la real
- Y pagarás el IRPF que corresponde, sin sorpresas
Por eso, con familiares directos en Madrid, declarar un valor ajustado al mercado suele ser lo más ventajoso. Una valoración profesional bien fundamentada también protege ante una posible comprobación de Hacienda.
Informe pericial de parte
Como Perito Judicial Inmobiliario (RAIN nº 98), si en tu caso hace falta un informe pericial de parte para presentar ante Hacienda o en el juzgado, puedo preparártelo. Es un servicio que ofrezco solo a los propietarios con los que ya trabajo, como parte de mi asesoramiento.
«El valor de la herencia es también el punto de partida de la futura venta.»
La plusvalía municipal: al heredar y al vender
Además del Impuesto de Sucesiones, los herederos deben pagar al ayuntamiento la plusvalía municipal por el tiempo en que el fallecido fue propietario. Se paga en el ayuntamiento donde está la vivienda, en un plazo de 6 meses ampliable hasta un año.
- Puede calcularse por el método objetivo (valor catastral y años de propiedad) o por el método real (ganancia efectiva). Se aplica el más favorable.
- Si no ha habido ganancia, no hay que pagar, aunque hay que acreditarlo.
- Algunos ayuntamientos, entre ellos el de Madrid, bonifican la plusvalía cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido entre familiares directos. Conviene consultar la ordenanza de cada municipio.
Cuando después se vende la vivienda heredada, se genera una nueva plusvalía municipal por el tiempo en que los herederos han sido propietarios. Son dos impuestos distintos que conviene prever.
Cuando hay varios herederos
Lo más habitual es que la vivienda se herede entre hermanos. Ninguno puede venderla por su cuenta: hace falta el acuerdo de todos. Estas son las opciones:
Vender y repartir
- La opción más frecuente
- Cada heredero recibe su parte del precio
- Requiere acuerdo en precio y condiciones
Uno compra a los demás
- Uno se queda con la vivienda
- Compensa a los demás con dinero
- Suele hacerse con una extinción de condominio
Mantenerla en común
- Por ejemplo, para alquilarla
- Exige acuerdo en gastos y decisiones
- Conviene dejarlo por escrito
La extinción de condominio suele tributar por Actos Jurídicos Documentados, el 0,75 % en Madrid sobre la parte que se adquiere. Es más barata que comprar la parte de los hermanos como una compraventa, que tributaría por ITP.
Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir judicialmente la división. Si la vivienda no se puede dividir, acaba en subasta, normalmente por un precio muy inferior al de mercado. Llegar a un acuerdo casi siempre es mejor para todos.
«Una valoración independiente es la mejor base para que los hermanos se pongan de acuerdo.»
Si hay un usufructo
Es muy frecuente que el cónyuge viudo reciba el usufructo de la vivienda (el derecho a usarla de por vida) y que los hijos reciban la nuda propiedad.
- Para vender la vivienda completa hace falta la firma del usufructuario y de todos los nudos propietarios.
- El precio se reparte entre el usufructo y la nuda propiedad.
- A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale un porcentaje que depende de la edad del usufructuario: 89 menos su edad, con un mínimo del 10 %. Con 70 años, por ejemplo, el usufructo representa el 19 % del valor y la nuda propiedad el 81 %.
- También es posible vender solo la nuda propiedad, manteniendo el usufructuario su derecho a vivir en la casa. Es una operación con un mercado propio, normalmente de inversores, y un precio menor.
«Cuando hay usufructo, la venta se decide en familia y se reparte con números claros.»
Vender la vivienda heredada
Una vez resuelta la herencia, la venta sigue el proceso habitual, con algunas particularidades. Conviene tener preparado:
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia
- Inscripción en el Registro a nombre de los herederos
- Justificantes del Impuesto de Sucesiones y la plusvalía
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad
- Certificado de eficiencia energética
- Vivienda vaciada, limpia y presentable
- Acuerdo por escrito entre herederos sobre precio y reparto
- Un único interlocutor para la venta
En el IRPF, cada heredero tributa por la ganancia: la diferencia entre su parte del precio de venta y el valor por el que la heredó, más los gastos e impuestos pagados al heredar y al vender. Si algún heredero vive fuera de España, no impide la venta, pero necesitará NIE y, si no puede venir a la firma, un poder notarial; y al vender se le aplica la retención del 3 % de no residentes.
«Una herencia bien documentada se vende antes y sin sobresaltos en la notaría.»
Errores frecuentes
FalsoHasta que no vendamos no hay que hacer nada.
VerdaderoLos plazos de Sucesiones y plusvalía corren desde el fallecimiento, se venda o no.
FalsoCuanto más bajo declaremos el valor, mejor.
VerdaderoEn Madrid, con familiares directos, suele ser al revés: al vender pagarías más IRPF.
FalsoAplicamos la reducción por vivienda habitual y vendemos ya.
VerdaderoSi se vende antes de 5 años, se pierde la reducción y hay que regularizarla.
FalsoUno de los hermanos puede vender su parte y ya está.
VerdaderoPuede vender su cuota, pero casi nadie compra una parte. La venta de la vivienda exige el acuerdo de todos.
FalsoSi no nos ponemos de acuerdo, el juez lo arregla.
VerdaderoLa división judicial suele acabar en subasta, con un precio muy inferior al de mercado.
Cómo puedo ayudarte
Acompaño a familias en todo el proceso, con discreción y método, para que la herencia no se convierta en un problema.
- 1Valoración de la vivienda bien fundamentada
- 2Orden de trámites y plazos
- 3Coordinación con notaría y asesores
- 4Un único interlocutor para los herederos
- 5Preparación y venta de la vivienda
- 6Acompañamiento hasta la notaría
Mi trabajo no sustituye al de tu abogado o asesor fiscal: lo complementa. Me ocupo de que la vivienda tenga un valor bien fundamentado, de que todos los herederos tengan la misma información y de venderla en las mejores condiciones.
«No vendo, asesoro.»
Preguntas frecuentes
¿Qué plazo hay para pagar el Impuesto de Sucesiones en Madrid?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si la prórroga se pide dentro de los cinco primeros meses. La plusvalía municipal tiene también un plazo de seis meses, ampliable hasta un año si se solicita dentro del plazo inicial.
¿Cuánto pagan los hijos por heredar una vivienda en Madrid?
Muy poco en la mayoría de los casos: la Comunidad de Madrid bonifica el 99 % de la cuota a hijos y descendientes, cónyuge y padres. Si la vivienda era la residencia habitual del fallecido, además pueden aplicar una reducción del 95 % de su valor, con un límite de unos 123.000 € por heredero, que exige mantener la vivienda cinco años.
¿Se puede vender una vivienda heredada antes de cinco años?
Sí, pero si se aplicó la reducción del 95 % por vivienda habitual, venderla antes de cinco años hace perder esa reducción y obliga a pagar la diferencia. Conviene calcularlo antes de decidir cuándo vender.
¿Qué valor hay que declarar al heredar una vivienda?
El valor real. Con familiares directos en Madrid, declarar un valor ajustado al mercado suele ser lo más ventajoso: el impuesto de la herencia apenas cambia y, al vender, la ganancia y el IRPF son los reales. Una valoración bien fundamentada también protege ante una comprobación de Hacienda.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
La venta de la vivienda completa exige el acuerdo de todos. Las alternativas son que uno compre la parte de los demás, normalmente con una extinción de condominio, o mantenerla en común con reglas por escrito. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir judicialmente la división, que suele acabar en subasta por un precio muy inferior al de mercado.
Contenido informativo de carácter general, actualizado en noviembre de 2026 con la normativa de la Comunidad de Madrid. No sustituye el asesoramiento de tu abogado o asesor fiscal sobre tu caso concreto.
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