La vivienda en una separación o divorcio
Vender, que uno se quede con la casa o mantenerla en común: qué implica cada opción, qué impuestos se pagan, qué pasa con la hipoteca y cómo vender sin añadir más tensión.
Antes de empezar
En una separación, la vivienda suele ser a la vez el bien más valioso y el más cargado de emociones. Decidir qué hacer con ella es una de las conversaciones más difíciles.
Aquí tienes las opciones que existen, qué implica cada una en impuestos e hipoteca y cómo vender, si se decide vender, sin añadir más tensión. Con información clara es más fácil llegar a un acuerdo justo para los dos. Esta información es general y no sustituye al asesoramiento de tu abogado de familia, que es quien debe dirigir el convenio regulador o el procedimiento.
Resumen de mi guía La vivienda en una separación o divorcio, con todo el detalle y descargable en PDF.
Antes de decidir: tu punto de partida
Las opciones y los costes dependen de cuatro cuestiones. Conviene tenerlas claras desde el principio:
- 01
Régimen económico
Gananciales, separación de bienes o pareja de hecho. Cambia cómo se reparte la vivienda y cómo tributa.
- 02
Titularidad
A nombre de quién está la vivienda y en qué porcentaje, según la escritura.
- 03
Hipoteca
Cuánto queda por pagar, quién figura como titular y quién puede asumir la cuota.
- 04
Hijos
Si hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar puede quedar atribuido a ellos y al progenitor que los tenga a su cargo.
«Saber dónde se está es el primer paso para decidir adónde ir.»
Tres caminos posibles
Vender y repartir
- La opción más limpia
- Cancela la hipoteca común
- Cada uno empieza de nuevo con su parte
Uno se queda la casa
- Compensa al otro por su parte
- Debe poder asumir la hipoteca en solitario
- El banco tiene que aceptarlo
Mantenerla en común
- Por ejemplo, mientras los hijos son pequeños
- O para alquilarla
- Exige acuerdo y reglas claras
No hay una opción mejor en abstracto. Depende de la situación económica de cada uno, de los hijos y, sobre todo, de la capacidad de mantener un acuerdo en el tiempo.
Mantener la vivienda en común tras la separación es la opción que más conflictos genera a medio plazo. Si se elige, conviene fijar por escrito quién paga qué y cuándo y cómo se venderá.
«La mejor opción es la que permite a los dos seguir adelante.»
El valor de la vivienda, la base del acuerdo
Tanto si se vende como si uno compra la parte del otro, todo empieza por saber cuánto vale la vivienda. Y es habitual que cada uno tenga una cifra distinta en la cabeza:
- Quien se queda con la casa tiende a valorarla a la baja, porque paga menos al otro.
- Quien sale tiende a valorarla al alza, porque recibe más.
- Una valoración independiente y fundamentada evita discusiones y da seguridad a los dos.
- Si el asunto llega al juzgado, el juez se apoyará en una valoración pericial.
Una buena valoración analiza las viviendas comparables en venta, los precios reales de cierre de la zona y el estado concreto de la vivienda.
Informe pericial de parte
Como Perito Judicial Inmobiliario (RAIN nº 98), si en tu caso hace falta un informe pericial de parte para presentar ante Hacienda o en el juzgado, puedo preparártelo. Es un servicio que ofrezco solo a los propietarios con los que ya trabajo, como parte de mi asesoramiento.
«Un valor neutral convierte una discusión en una decisión.»
Si uno se queda con la vivienda
Es una opción muy habitual, sobre todo cuando hay hijos. Para que funcione hacen falta:
- 01
Un valor acordado
Sobre él se calcula la compensación al que sale: su parte del valor, menos su parte de la hipoteca pendiente.
- 02
Capacidad económica
Quien se queda debe poder pagar esa compensación y asumir toda la hipoteca.
- 03
El visto bueno del banco
Para liberar al que sale de la hipoteca, el banco debe aceptarlo. Si no, los dos seguirán respondiendo de la deuda.
- 04
La escritura
Se formaliza en la liquidación de gananciales o con una extinción de condominio, normalmente ante notario.
Es un error frecuente pactar que uno se queda con la casa y la hipoteca sin que el banco lo acepte. Ante la entidad, quien sale sigue siendo deudor, aunque ya no viva allí.
«Quedarse con la casa es asumir también su deuda, y el banco tiene que estar de acuerdo.»
Los impuestos
La fiscalidad cambia mucho según cómo se haga el reparto y si la pareja estaba casada. Estas son las referencias generales:
| Situación | Tratamiento habitual |
|---|---|
| Adjudicación de la vivienda en la liquidación de gananciales o en el convenio de divorcio | Normalmente sin ITP |
| Extinción de condominio fuera de ese marco, por ejemplo entre parejas no casadas | AJD, el 0,75 % en Madrid sobre la parte que se adquiere |
| Plusvalía municipal entre cónyuges por sentencia de separación o divorcio | No sujeta |
| Plusvalía municipal entre parejas no casadas | Sujeta, salvo que no haya ganancia |
| IRPF, si cada uno recibe lo que le corresponde | Sin ganancia patrimonial |
| Venta a un tercero | Plusvalía municipal e IRPF, cada uno por su parte |
Si uno recibe más de lo que le corresponde y no compensa al otro, puede haber consecuencias fiscales. Tu abogado o asesor fiscal debe revisar la operación antes de firmar.
«Un buen acuerdo también es un acuerdo bien planteado fiscalmente.»
La hipoteca común
La hipoteca no se divide con la separación. Para el banco, los dos titulares siguen respondiendo de toda la deuda hasta que se cancele o se modifique. Las opciones son:
- Vender y cancelar: con el precio de venta se paga la hipoteca pendiente y se reparte el resto.
- Novación: el banco acepta que quede un solo titular. Estudiará su solvencia como si fuera una hipoteca nueva.
- Nueva hipoteca: quien se queda la casa contrata una nueva, en el mismo o en otro banco, para cancelar la anterior y pagar al otro.
- Mantenerla entre los dos: posible, pero exige confianza y un acuerdo claro sobre los pagos.
Mientras figure en la hipoteca, a quien sale le puede costar conseguir financiación para su nueva vivienda, porque el banco tendrá en cuenta esa deuda.
«Separarse de la pareja no te separa de la hipoteca. Eso hay que pactarlo con el banco.»
El uso de la vivienda familiar
Cuando hay hijos menores, el juez o el convenio suelen atribuir el uso de la vivienda familiar a los hijos y al progenitor que se queda con ellos, con independencia de quién sea el propietario.
- El uso no cambia la propiedad: la vivienda sigue siendo de quien lo era.
- Con carácter general, se mantiene hasta que los hijos alcanzan la mayoría de edad.
- Mientras dure, vender la vivienda exige el consentimiento de quien tiene el uso o una autorización judicial.
- Una vivienda con un derecho de uso vigente es mucho más difícil de vender y pierde valor.
Por eso, si la intención es vender, conviene preverlo en el convenio regulador: cuándo y cómo se venderá y qué ocurre con el uso hasta entonces.
«Lo que se deja previsto en el convenio evita conflictos años después.»
Vender en una separación
Si se decide vender, la clave es que la venta no se convierta en otro campo de batalla. Algunas pautas que funcionan:
- Acordar por escrito el precio de salida y el precio mínimo
- Pactar el reparto del precio y de los gastos
- Un único asesor para los dos
- Comunicación neutral con ambos, a la vez
- Decidir quién enseña la casa y cómo se preparan las visitas
- Pactar quién paga cuota, IBI y comunidad hasta la venta
- Fijar un plazo y qué hacer si no se vende
- Firmar juntos o con poder notarial
Cuando la vivienda refleja la separación, con muebles a medias o habitaciones vacías, el comprador lo percibe y negocia a la baja. Una preparación sencilla ayuda a vender mejor.
«Una venta bien organizada protege el patrimonio de los dos.»
Errores frecuentes
FalsoSi me voy de casa, dejo de pagar la hipoteca.
VerdaderoAnte el banco sigues siendo deudor de toda la hipoteca hasta que se cancele o se modifique.
FalsoVale lo que dice el portal.
VerdaderoLos portales muestran precios pedidos. El acuerdo debe basarse en una valoración real.
FalsoQuien se queda en la casa decide la venta.
VerdaderoLa venta exige el acuerdo de todos los propietarios y, si hay derecho de uso, de quien lo tenga.
FalsoEn el divorcio siempre se paga plusvalía.
VerdaderoEntre cónyuges, la adjudicación por sentencia de separación o divorcio no está sujeta.
FalsoCada uno puede buscar su propia agencia.
VerdaderoDos asesores con dos estrategias confunden al comprador y alargan la venta.
Cómo puedo ayudarte
Trabajo con las dos partes desde la neutralidad, para que la vivienda deje de ser un motivo de conflicto.
- 1Valoración independiente de la vivienda
- 2Análisis de las opciones
- 3Coordinación con vuestros abogados
- 4Comunicación neutral con ambos
- 5Preparación y venta de la vivienda
- 6Acompañamiento hasta la notaría
Mi papel no es el de vuestro abogado: es aportar datos objetivos, ordenar la venta y defender el interés común de vender bien. Toda la información llega a los dos por igual.
«No vendo, asesoro.»
Preguntas frecuentes
¿Qué opciones hay con la vivienda en un divorcio?
Tres, en la práctica: venderla y repartir el dinero, que uno se quede con la casa compensando al otro, o mantenerla en común con reglas por escrito. La mejor depende de la situación económica de cada uno, de los hijos y de la capacidad de mantener un acuerdo en el tiempo.
¿Se paga plusvalía municipal en un divorcio?
Entre cónyuges, la adjudicación de la vivienda por sentencia de separación o divorcio no está sujeta a plusvalía municipal. Entre parejas no casadas sí lo está, salvo que no haya ganancia. Si la vivienda se vende a un tercero, cada uno paga plusvalía e IRPF por su parte.
Si mi expareja se queda con la casa, ¿dejo de ser titular de la hipoteca?
No automáticamente. Para el banco, los dos titulares siguen respondiendo de toda la deuda hasta que se cancele o se modifique. Para salir de la hipoteca, el banco tiene que aceptar una novación con un solo titular o que quien se queda contrate una hipoteca nueva.
¿Se puede vender la vivienda si hay hijos menores con derecho de uso?
Sí, pero mientras dure el derecho de uso hace falta el consentimiento de quien lo tiene o una autorización judicial, y la vivienda es más difícil de vender y pierde valor. Por eso conviene prever en el convenio regulador cuándo y cómo se venderá.
¿Cómo se decide el valor de la vivienda en una separación?
Con una valoración independiente y fundamentada: viviendas comparables, precios reales de cierre de la zona y estado concreto de la vivienda. Evita que cada uno defienda su cifra y, si el asunto llega al juzgado, el juez se apoyará en una valoración pericial.
Contenido informativo de carácter general, actualizado en noviembre de 2026 con la normativa de la Comunidad de Madrid. No sustituye el asesoramiento de tu abogado o asesor fiscal sobre tu caso concreto.
¿Hablamos de la vivienda?
Os preparo un análisis de mercado y una estrategia a medida, sin compromiso, con la misma información para los dos.