Madrid pierde más de la mitad de su oferta de alquiler desde 2018

En 2018 había 202.484 anuncios de alquiler de larga estancia en idealista en la ciudad de Madrid. En 2025 quedaban 84.926. Son 117.558 menos, una caída del 58% en siete años. En el conjunto de la Comunidad de Madrid, el descenso es del 54%: de 252.442 anuncios a 115.031.

Son datos de un informe de idealista publicado el 7 de octubre, y conviene leerlos con precisión: miden anuncios en un portal, no el parque total de viviendas. Aun así, dibujan un mercado en el que quien busca alquiler tiene muchas menos opciones que hace siete años. Si eres propietario y te preguntas si compensa alquilar, vender o esperar, este es el contexto que conviene tener delante.

Qué dicen los datos

El informe compara los anuncios activos de alquiler permanente (sin alquileres de temporada ni de habitaciones) en 2018 y en 2025, con la misma metodología en ambos años:

• España: de 902.664 a 510.091 anuncios (−44%).
• Comunidad de Madrid: de 252.442 a 115.031 (137.411 menos, −54%).
• Madrid capital: de 202.484 a 84.926 (117.558 menos, −58%).
• Barcelona capital: de 113.853 a 19.723 (−83%).

Madrid y Barcelona son las provincias donde más anuncios se han perdido en cifras absolutas. En el otro extremo, hay provincias donde la oferta ha crecido, como Alicante, con 4.312 anuncios más.

Tres matices para leer la cifra

• Son anuncios, no viviendas. El informe mide la oferta visible en un portal. No dice cuántas viviendas han dejado de existir como alquiler ni a dónde han ido.
• El punto de partida condiciona el resultado. Una comparación entre dos años depende de los años elegidos. Con otro año base, el porcentaje sería distinto.
• Los datos no explican las causas. Hay hipótesis razonables, como propietarios que han vendido, que han pasado a alquiler de temporada o por habitaciones, o que han retirado la vivienda del mercado. El informe no las mide.

El precio: dos portales, dos fotos

Menos oferta no se ha traducido, de momento, en una subida uniforme de precios. Pero según quién mida, el cuadro cambia:

• idealista (septiembre de 2026): la Comunidad de Madrid se sitúa en 21,6 €/m² al mes, un 5,7% más que hace un año y un 1,4% más que en junio, el máximo de su serie. En el conjunto de España, el alquiler está en 15,1 €/m², sube un 5,6% anual y baja un 0,4% en el trimestre, la primera caída trimestral desde 2021.
• Fotocasa (tercer trimestre de 2026): la Comunidad de Madrid baja un 2,3% en el trimestre, hasta 21,45 €/m², y sube un 0,3% en el último año. Fotocasa recuerda que en los últimos 20 años el precio del alquiler ha bajado en todos los terceros trimestres.

Dentro de la región también hay diferencias. Fotocasa recoge descensos trimestrales en distritos como Barajas (−12,5%), Hortaleza (−5,7%) o Arganzuela (−5,5%), y en municipios como Getafe (−10%).

Cada portal parte de su propia base de anuncios y su propia metodología, así que las cifras no tienen por qué coincidir. Aquí la diferencia entre una subida del 5,7% y otra del 0,3% pesa más que cualquier media: lo útil para un propietario es mirar su zona concreta, no el titular regional.

Qué tiene que ver con los decretos de vivienda

La oferta de alquiler se mueve en un contexto regulatorio en plena discusión. Según ha informado la prensa, la Diputación Permanente del Congreso se reunirá el viernes 16 de octubre para abordar la convalidación de los dos decretos de vivienda. Ya explicamos qué contienen y qué falta por decidir.

Los datos de oferta no permiten atribuir la caída a una norma concreta: la serie empieza en 2018 y atraviesa varios cambios regulatorios y de mercado. Quien defiende la regulación y quien la critica leen el mismo gráfico de forma distinta. Lo que sí es un hecho para un propietario es que la incertidumbre normativa es un factor más que valorar al decidir qué hacer con su vivienda.

Qué significa si eres propietario

La caída de oferta tiene dos lecturas. Para quien tiene una vivienda en alquiler, hay menos anuncios competidores y más demanda por cada vivienda, algo que ya vimos en 143 personas se interesan por cada piso de alquiler. Para quien duda entre alquilar y vender, esa información por sí sola no resuelve la decisión. Hay que bajar a la contabilidad de cada vivienda:

• Calcula la rentabilidad neta, no la bruta. Resta el IBI, los gastos de comunidad que no repercutes, el seguro, el mantenimiento, los periodos sin inquilino y un colchón por posibles impagos.
• Compara con lo que obtendrías vendiendo hoy. El dinero de una venta tiene alternativas. Una vivienda alquilada tiene riesgos y costes que la renta bruta no refleja.
• Revisa cuándo vence tu contrato y qué prevé la normativa pendiente sobre prórrogas y subidas de renta. Conviene que lo consultes con un abogado cuando se conozca el texto definitivo.
• Pon precio con tu zona, no con la media de un portal. Entre distritos y municipios, las diferencias son mayores que las de la media.
• Si vendes con inquilino, ten el contrato ordenado. Fechas, renta actualizada y estado de los pagos son lo primero que pregunta un comprador.

En resumen

La oferta de alquiler de larga estancia en Madrid se ha reducido más de la mitad desde 2018, según los anuncios de idealista, y los precios dependen de quién los mida. Quien tiene una vivienda en alquiler se mueve en un mercado con menos competencia, pero también con una normativa que sigue sin resolverse. La decisión de alquilar, vender o esperar se toma con números de tu vivienda y de tu zona, no con un titular.

Este contenido se basa en informes de idealista (1 y 7 de octubre de 2026) y de Fotocasa (tercer trimestre de 2026). Los datos de oferta miden anuncios publicados en un portal y no el parque total de viviendas. La normativa citada está pendiente de convalidación y puede variar. Para decidir sobre tu vivienda, conviene un análisis concreto con un asesor fiscal y jurídico.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.